二手豪宅注册金额创五年新高 香港高端物业市场显露回暖迹象

据土地注册处及多家代理研究机构最新数据，香港二手豪宅（以成交价逾2000万港元计）全年注册金额突破3000亿港元，创下近五年最高纪录，较上年显著回升，成交宗数亦同步走高。这一数字不仅扭转了此前数年的低迷态势，也令市场对高端住宅板块的走向重新展开讨论。业内普遍认为，本轮金额创新高并非单一因素驱动，而是利率环境、资金配置需求、供应结构及买家信心多重因素交织的结果。

利率见顶预期带动资金回流

二手豪宅交投升温的背景，是香港利率环境自高位逐步松动的预期。过去两年，按揭利率高企压制了换楼及投资需求，不少潜在买家选择观望，令高价物业成交一度萎缩。随着市场对美联储减息路径的预期升温，香港银行体系资金成本压力有所缓解，最优惠利率及按揭封顶息率的走向成为买家入市的重要考量。代理界指出，豪宅买家多数并非首次置业，对利率敏感度虽低于上车客，但融资成本直接影响其持有意愿与杠杆安排。当利率见顶信号明确，部分此前按兵不动的资金开始重新配置于实物资产，带动二手豪宅注册量价齐升。此外，定期存款回报随息口回落而收窄，亦令部分高净值人士将资金由存款转向砖头，进一步支撑高端物业成交。

内地及海外资金配置需求回升

二手豪宅市场的另一股动力，来自内地及海外买家的配置需求。全面撤辣后，非本地买家入市成本大幅下降，豪宅板块因其稀缺性与保值属性，成为资金停泊的首选之一。代理数据显示，涉及内地背景买家的豪宅成交占比有所上升，部分集中于传统豪宅区如山顶、南区及九龙塘一带。与此同时，亦有海外回流港人及家族办公室资金入市，看中香港法制、税制及国际学校等配套优势。业界分析，香港豪宅供应有限，尤其独立屋及低密度项目长期稀缺，在资金重新聚焦亚洲资产之际，香港高端住宅的相对吸引力有所恢复。不过，也有声音提醒，外部资金流向易受地缘政治及汇率波动影响，其持续性仍需观察。

一手豪宅定价策略挤压二手成交

值得留意的是，二手豪宅注册金额创新高，与一手市场的定价策略亦有关联。近年发展商为去库存，在一手豪宅项目上采取较具竞争力的定价，部分项目以贴近甚至低于二手叫价推售，令买家倾向选择新盘。随着一手货源逐步消化，部分发展商减少优惠、收窄议价空间，一二手价差有所收窄，部分买家因而回流二手市场寻找议价空间较大的单位。代理指出，二手豪宅业主中不乏持货多年的长线投资者，愿意在价格上作出让步，促成成交。这种一二手市场的互动，令二手豪宅在注册金额上录得可观增长，尤其集中于楼龄较新、配套完善的中高价项目。

换楼链重启 中高价板块受惠

二手豪宅成交回升，亦反映换楼链的部分重启。在辣招全面撤销后，业主换楼的税务及成本障碍大减，持有中小型单位的业主若具备实力，可升级至豪宅板块。此类换楼需求多集中于楼价2000万至5000万港元的中高价豪宅，而非顶级超豪物业。业界观察，部分早年在低位入市的业主趁市况回暖沽货，再购入面积更大或地段更佳的单位，形成连环成交。这类换楼活动不仅推高注册金额，亦有助改善整体二手市场的流动性。不过，由于豪宅买家财力及决策周期较长，换楼链的传导速度仍较中小型单位缓慢，市场复苏呈现分层特征。

供应稀缺支撑价格 但交投仍存变数

从供应面看，香港传统豪宅区的土地及新供应长期有限，独立屋、洋房及低密度项目更属稀缺资源，这为二手豪宅价格提供了一定支撑。在需求回暖而供应难以快速增加的情况下，优质豪宅单位的议价能力相对较强。业界亦提醒，注册金额创新高并不等同市场全面复苏。豪宅成交宗数仍低于高峰期水平，部分成交集中于少数大额个案，金额数据易受个别高价交易拉动。此外，若利率回落步伐慢于预期，或外部经济环境出现波动，高端物业的交投动力可能减弱。市场普遍预期，未来一段时间二手豪宅将维持“量稳价靠稳”的格局，豪宅板块的分化亦将持续，地段、楼龄及配套条件将更直接决定成交表现。

代理积极布局 豪宅板块竞争加剧

面对二手豪宅交投回暖，主要代理行纷纷加强豪宅部门的人力及推广资源，豪宅盘源竞争趋于激烈。部分代理行针对内地及海外客户设立专组，提供跨境按揭、税务咨询及租务管理等配套服务，以争取高净值客户。同时，网上平台及虚拟看楼技术亦被更广泛应用，方便海外买家在未能亲身来港前先行筛选盘源。业界认为，代理行业的专业化及跨境服务能力，已成为豪宅成交的重要推手。不过，竞争加剧亦令佣金及服务成本上升，中小型代理行在豪宅板块的生存空间受到挤压，市场集中度或进一步提高。

后市展望：回暖需时间验证

综合而言，二手豪宅注册金额突破3000亿港元、创五年新高，确为市场释出正面信号，反映高端买家信心有所恢复，资金配置需求回暖。金额创新高背后夹杂供应稀缺、个别大额成交及一手市场策略调整等因素，市场基础仍需时间巩固。业界普遍认为，豪宅板块的复苏将较中小型单位为慢，且更依赖利率走向、外部资金流向及整体经济气氛。对买家而言，现时议价空间较过往数年有所改善，但豪宅涉及金额庞大，入市前仍需审慎评估持有成本及自身财务安排。对业主而言，市况回暖提供套现或换楼窗口，惟定价仍须贴近市场实际承接力。二手豪宅市场能否由“金额创新高”走向“成交量价齐稳”，尚待未来数季数据验证。